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互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。以前是主動搜索，現(xiàn)在都是智能匹配，和2012年整個移動互聯(lián)網(wǎng)的普及有更多的數(shù)據(jù)以及以云計算為代表的更多的計算能力，我們說的智能算法，50年代一直發(fā)展到80、90年代，但是大的邏輯沒有變化，以前為什么不能爆發(fā)呢？因為沒有前面數(shù)據(jù)的積累和算力的支持。在這樣的技術(shù)驅(qū)動下，商業(yè)和以前是不一樣的，以前渠道為王，有產(chǎn)品你就可以很牛氣，控制這個市場，我們經(jīng)常說要引領(lǐng)消費者。今天還是以用戶為中心，要緊盯時代的趨勢。商業(yè)模式的變化和以前不一樣，以前一招鮮，今天要與時俱進，快速迭代，萬科說我們要成為時代企業(yè)，時代在變化，你的商業(yè)要變化，你的產(chǎn)品要變化。需求也一樣，我們以前的需求是解決溫飽就好了，但是今天的需求是多樣性的。競爭的格局也不一樣，組織架構(gòu)也不一樣，現(xiàn)在組織是更加多元化了，我們說的合伙人，是比較分布式的。但是不管怎么樣所有企業(yè)都渴望建立敏捷的能力，更好地服務(wù)客戶。

人工智能發(fā)展。人工智能認知有三種形式，第一，弱人工智能，擅長的是單個面的人工智能。它的智商很低，確保不斷地運行確保看起來很聰明，看似聰明，其實是做一些精密的體力活。第二，強人工智能。人和大腦一樣，今天的人工智能大部分還是在弱人工智能，但是可能不久的未來會和人腦一樣，有一個質(zhì)的飛躍，可能會有新的智能能力的出現(xiàn)。第三，超人工智能。今天已經(jīng)有了這些智能化的手段，企業(yè)應(yīng)該怎么辦，企業(yè)會進入一個智能化的時代，但不是一下子到來的。我們還是要踏踏實實把數(shù)字化的生態(tài)系統(tǒng)從管理、經(jīng)營上實現(xiàn)整個數(shù)字化，最先被智能化的工作一定是那些規(guī)則重復(fù)的工作。

效率提升。不管是什么創(chuàng)新都是效率的提升，要么是個人效率的提升，通過新的管理工具、生產(chǎn)力工具。要么通過數(shù)字化工具，提升組織能力。戰(zhàn)略效率，在一個不確定的時代談戰(zhàn)略，很難說明年的戰(zhàn)略是什么，只能是形象地表達今天所有的管理層對今天的出發(fā)點達成共識，方向上達成共識，如何通過一個更好的方法和方式助力戰(zhàn)略目標(biāo)，時間距離縮短，如何做戰(zhàn)略效率。創(chuàng)新效率，今天阿里提的中臺，組織中臺、數(shù)據(jù)中臺。如果說中臺在零售行業(yè)是解決多渠道的問題、線上線下融合的問題、價格的問題，當(dāng)企業(yè)有多業(yè)態(tài)、多行業(yè)的時候，把基礎(chǔ)共享的業(yè)務(wù)能力提煉出來，形成企業(yè)的業(yè)務(wù)中臺，是實現(xiàn)創(chuàng)新效率的問題。資產(chǎn)效率，比如共享單車本身是一個資產(chǎn)，今天很多人用，資產(chǎn)效率就和以前不一樣了，本質(zhì)還是資產(chǎn)效率的問題。互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新本身就是效率上的突破或者高效的提升。

第一、改變增長方式。

第二、技術(shù)驅(qū)動創(chuàng)新。確實有些東西技術(shù)會驅(qū)動創(chuàng)新，但是技術(shù)驅(qū)動創(chuàng)新并不是創(chuàng)新只有技術(shù)。還有更好的領(lǐng)導(dǎo)力的形成，因為這種新的思想帶進來，整個領(lǐng)導(dǎo)層的風(fēng)格能更接受錯誤，更能寬容，對未來的不確定更能擁抱，對整個組織的領(lǐng)導(dǎo)力形成會不一樣，隨著數(shù)字化的進程。

第三、既然不確定因素是一個要素，你能擁抱這個要素，你可能比別人活得久一點。

回到購物中心，資產(chǎn)價格單邊上揚時間已經(jīng)過去，消費者端行業(yè)競爭加劇。以前資產(chǎn)買下來不經(jīng)營，隨著資產(chǎn)上升，價格也會上升，但是今天評估資產(chǎn)，如果沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流，估值一定上不去，經(jīng)營好資產(chǎn)才會上升。今天這些購物中心有兩個轉(zhuǎn)型，要么重構(gòu)資產(chǎn)，做甲方做資產(chǎn)管理。第二，向零售服務(wù)轉(zhuǎn)型。一邊靠金融一邊靠服務(wù)，兩邊走。第一，消費者大部分是互聯(lián)網(wǎng)原住民，他一出生就是數(shù)字時代，希望你所有的都是數(shù)字服務(wù)。第二，購物中心現(xiàn)在商業(yè)模式?jīng)]有大的改變下，服務(wù)還是長期依賴租戶對購物的體驗。第三，提升我們的業(yè)務(wù)管理。如果不是做百貨，就沒有進入貨物管理，過度依賴于經(jīng)驗，會發(fā)現(xiàn)購物中心如果有一個好的項目總就做得很好，如果這個項目總不行就做不好。如何解決管理的問題。還有如何持續(xù)增長，不能依賴于規(guī)模的增長和集約的增長，規(guī)模多了管理的平臺費用降低，但是創(chuàng)新增長還是相對缺乏。傳統(tǒng)的場地，租金坪效有一定的限制，無法提供持續(xù)增長的空間。最后一個是空間體驗，不管談智慧社區(qū)、智慧家居、購物中心數(shù)字化智能化，始終面臨一個問題，這些是空間，空間資產(chǎn)注定是長周期，科技是短周期，如何在長周期和短周期匹配，這是今天所有的智慧化面臨的問題。

 如何解決問題 

物業(yè)管理是對空間的打理，營運管理是資產(chǎn)方有一個目標(biāo)，運營怎么觸達。這幾個是一體三面。怎么協(xié)同。還有從不動產(chǎn)本身來看，以前做住宅很簡單，拿一塊地快周轉(zhuǎn)，把它賣了。但是不動產(chǎn)看的回報是5—8年，這個回報能不能成功依賴于我們每年的收入和支出預(yù)算怎么樣，怎么協(xié)同起來。前面幾個維度的數(shù)字化，匯總成一個數(shù)字平臺，數(shù)據(jù)自動求測挺難做的，提升決策質(zhì)量是可以做到的。說到數(shù)據(jù)治理，可能是一把手工程，看起來也對，但是大部分企業(yè)管理層如果不是像華為這種公司是理科生出身的，數(shù)據(jù)治理本來就是一個很專業(yè)的領(lǐng)域，你是很難理解的。如果數(shù)據(jù)是一把手工程，找CEO一般兩種情況。如果他信任你，他覺得這是很宏觀的問題，讓你做，你做了沒成功就覺得不靠譜。還有一種就他親自做，但是大部分企業(yè)不具備這個能力的，建議數(shù)據(jù)治理你要心中有數(shù)據(jù)治理，你和業(yè)務(wù)部門、老板說。因為一家追求上進和偉大的企業(yè)從來不會回避問題，需要有人解決，可能經(jīng)過兩三年的努力這個數(shù)據(jù)治理就能做出來了。還有，空間建造完了以后，如果通過裝飾來解決，拆拆裝裝。但是今天不管在中庭還是走廊，外場通過一些科技來裝飾，讓你空間有柔性的變化。一些科技產(chǎn)品比如深圳做軟性屏的公司，樹葉都是柔性屏，用科技裝飾營造不同的空間，讓老的空間煥發(fā)出新的活力，這是未來空間很大的方向。第二，不動產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營很大一部分支出和工程物業(yè)，打開一個商場，有40、50%人都是這部分人，真正招商的沒多少人。如果通過一些新的技術(shù)、空間設(shè)備管理實現(xiàn)無人化、遠程化和智能化，現(xiàn)在已經(jīng)到了這個時候，很多技術(shù)成本已經(jīng)達到了大力推廣的程度了，但是要配合組織的變革，如何說服整個前裝商場減少投入的情況下客戶體驗和管理效率依然是一樣的甚至更高，技術(shù)的變革始終伴隨著組織和迭代的進化而進行。

 線上線下融合的數(shù)字化 

零售說人貨場，可以基于消費者線上線下融合的數(shù)字化運營體系提供更好的客流品牌的匹配度。大部分的購物中心如果不是很牛的有IP的，你的服務(wù)范圍是確定的，確定的人群是你重要的能力，一個購物中心能不能盈利很重要的能力是在確定的圈子里你能快速識別他的需求和匹配，有的經(jīng)過3年有的經(jīng)過2年，你快一年那一年就增加了收入，如何做線上線下的運營，做經(jīng)營導(dǎo)流，做好客流品牌，當(dāng)這些做完了以后把它平的空間作為收入的空間，作為另外一個增長的收入，這都是可能的。線上做什么？服務(wù)、營銷線上化，還有到家服務(wù)，到家服務(wù)不能做電商，它會成為疫情后時代非常關(guān)鍵的能力，就像十幾年前英語是一個專業(yè)，但是現(xiàn)在每個人都要說英語了。未來的企業(yè)假設(shè)做零售體到家服務(wù)能力不管自建還是給別人家，這是一個基本的能力，不是高大上的能力。線下，如果把每一個人的軌跡抓下來很重要。你必須是To B和To C一起做，如果光做C端，你服務(wù)對象還是商戶，如果商戶不進來，對它來說沒有內(nèi)容。如果你做了C端最后還是要和B端結(jié)合起來，你把你的渠道能力、消費者洞察能力給到商戶，慢慢把生意做得更成功。如果用一個身份做內(nèi)部場景的構(gòu)造，今天的購物中心是多樣化的，你的購物中心還有KTV、臨時休息室、充電寶等等，如何把這些設(shè)備的場景互動是可被識別、可被接入的，這是很重要的，購物中心有多場景，在多場景互動當(dāng)中他們是一個身份一個入口做互動，這是很重要的。

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