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時間：2016-03-10 11:16
九龍倉（00004）兩大商場海港城及時代廣場去年零售銷售額均跌逾12%，為十年來首跌。主席兼常務董事吳天海表示，“今年經營環境繼續充滿挑戰，零售弱勢料持續數年”，惟旗下商場暫未有減租壓力。
業績略遜增派息 股息率4.37厘
九倉去年核心盈利增加5%至109.69億元，略遜市場預期，其中投資物業核心盈利占76%。集團第二次中期息增7.1%至1.35元，帶動股價昨逆市升0.5%。全年派息1.9元，按昨收市價43.5元計，股息率4.37厘。
本港零售市道欠佳，海港城及時代廣場均受重創。兩者繼去年零售銷售額分別跌12.1%及12.8%后，跑輸同期香港零售總額跌3.7%，走勢到今年亦未有起色。1月九倉商場零售銷售額跌約12%，同期本港零售額則跌6.5%。
首月跌12% 跑輸港零售額跌幅
有外資分析員表示，自由行高峰期間，海港城的銷售額屢次跑贏大市，現時市況逆轉，跑輸同業亦屬正常，“海港城過去幾年辛苦引進各種高檔品牌，相信九倉不會貿然改變商場定位，而且改變租戶組合也不容易”。
分析員續稱，九倉將按銷售額計算的分成租金由30%降至15%，反映租戶的生意額大不如前，但零售市道疲弱對收租股的租金收入影響，需要數年時間才能完全反映，故看淡九倉未來數年本港商場的銷售表現。
券商料租戶組合 不會貿然改變
訪港旅客減，海港城去年收入僅升5%，升幅遠低于前一年的16%，營業盈利亦只升5%。吳天海指，“本港旅游業正值幾困難時期，我們不會胡思亂想覺得短期就好轉……香港受壓，我們都感受到壓力”。他稱集團繼續替商場增值。
副主席李玉芳補充，零售環境嚴峻，集團會“先鞏固好個餅，繼而再做大”，但2月份受到旺角事件拖累，訪港旅客大跌，相信商場銷售額也會受影響，惟現時仍有大量品牌希望進駐旗下商場，所以暫沒有減租壓力，部分租戶的基本租金更有上升。
內地業務方面，九倉去年已簽約應占銷售額增加21%至260億元（人民幣，下同），超標21%，惟今年銷售目標卻低于去年，僅240億元。吳天海解釋，集團會因應每年有哪些樓盤出售去厘定銷售目標，240億元并非一個容易達到的指標，未來九倉會減少內地有項目的城市數目，由15個降至10個。
九龍倉業績會：內地住宅業務減至10城
3月9日，九龍倉集團有限公司在香港舉行業績發布會。在內地和香港兩地零售業疲弱之時，以投資物業收租為主的九龍倉竭力交出了一份表現合格的成績單。
2015年，九龍倉集團核心盈利增加5%至110億港元，其中投資物業核心盈利增加9%至83億港元。按比例看，九龍倉2015年收租業務的核心盈利占據了集團整體核心盈利的約76%。
換句話說，僅僅依靠持有型的投資物業收租，九龍倉去年就賺到了83億港元核心盈利。投資物業無疑是九龍倉的核心業務，而在未來其還有意要擴大這一業務。
九龍倉集團主席兼常務董事吳天海表示：“無論是香港還是內地，我們都希望繼續物色到合適的投資物業，已經建好的也好，地塊也好，只要是優質的，我們都會繼續尋求，將我們的收租組合做得更強。”
與香港和內地擴大投資物業的意向相比，九龍倉對于內地的銷售型發展物業投資仍然繼續持有審慎的策略，并且要將版圖集中于部分目標城市。“整體來講，我們會減少有項目的城市的數字，我們大概會由15個城市減到10個，有個別城市手上的項目結束之后就不會再做了。”
內地銷售目標240億元
在內地發展住宅業務的香港房企中，九龍倉的表現可謂突出。2015年，九龍倉集團在內地的合約銷售同比增長21%至260億元。截至年末，九龍倉未確認銷售額（已扣除商業稅）增加至250億元，涉及面積140萬平方米的物業。
作為重要糧倉的華東區域，為九龍倉貢獻了超過一半的銷售業績。2015年，九龍倉上海濱江壹十八、周浦和九龍倉˙蘭宮項目銷售達到58億元。按應占份額計算，其合資項目南站項目和玉蘭公館銷售為13億元。
而在蘇州，九龍倉時代上城、Bellagio及國賓1號銷售業績達到55億元。杭州九龍倉˙碧璽˙璞儷洋房和九龍倉˙君璽則錄得29億元銷售。
對于2015年內地的銷售業績，吳天海坦承與政策走向緊密相關：“去年內地的經濟增長是下降了，但是實際上樓市是在好轉的，因為調控和限制措施減少了，所以去年能夠賣到260億元，很大原因也是市場調控放松了。”
“我相信以香港企業在內地的銷售額來講，九龍倉是站在前列的。過去五年，九龍倉在內地已經累計銷售接近一千億了。”
不過，2016年九龍倉內地銷售目標卻僅僅定為240億元。對于目標設定是否過于保守的提問，吳天海則回應指該目標主要根據可售貨量而制定，“240億元其實也不是一個很容易達成的目標”。
此番解釋亦不令人意外，事實上，九龍倉在內地的住宅業務正在收縮至更為集中的城市。
2015年，九龍倉僅在北京、杭州和佛山三個城市買入6幅土地，按照應占份額計算，總代價為47億元。2016年2月，九龍倉則通過合營公司再次在北京購入1幅土地，按權益份額計算，代價為21億元。
“整體來講，我們會減少有項目的城市的數字，我們大概會由15個城市減到10個，有些個別城市手上的項目結束之后就不會再做。”吳天海續指，“選擇城市的意思，不是說我們在未來只做四個一線城市，我們在杭州、蘇州也做得不錯，這些城市也會繼續做。”
相較于對住宅業務的謹慎，九龍倉似乎對投資物業的前景更為樂觀。在成都國金中心之后，九龍倉正在全力發展長沙國金中心及重慶國金中心，并有意繼續尋求收購投資物業的機會。
擴大投資物業組合
在九龍倉集團4440億港元的資產總值中，香港和內地兩地的投資物業資產值占比就達到3100億港元，而發展物業僅為380億港元。
“投資物業資產值占比超過70%，這是一個相當高的比例，我們的核心優勢就是在投資物業，依靠優質物業持續帶動租金增長”。
2015年，香港零售業跌幅達到3%。九龍倉旗下商場也難逃影響，海港城營業額下跌12.1%，時代廣場下跌12.8%，荷里活廣場僅錄得0.7%增幅。與此同時，物業升值幅度也在減少，2015年投資物業重估盈余凈額為62億港元，2014年統一數字則為277億港元。
不過，由于未減租并且持續升級物業，九龍倉香港投資物業租金收入依然在增長，2015年增加 7%至121.65億港元，營業盈利增加 6%至105.16億港元。
對比香港收租業務的表現，內地投資物業的增長則給九龍倉帶來了驚喜。2015年，九龍倉內地投資物業收入上升 16%達到23.05億港元，營業盈利則上升 25%至12.43億港元。
“過去三年內地商場租金收入增長幅度在14-87%，比香港商場租金增長更為強勁，租金收入占比也從9%提升到15%”，九龍倉集團副主席李玉芳表示，開始進入收成期的內地投資物業正在成為九龍倉新增長動力，“相信會有助舒緩香港零售的壓力”。
2015年，成都國金中心商場的收入上升 25%至6.05億元，出租率接近100%。而由于成都的國際金融中心和時代˙奧特萊斯表現理想，九龍倉正在全速推進重慶國金中心和長沙國金中心的發展。
據介紹，長沙國金中心目前超過 75%的總零售面積正在招租或洽商，預計將于2017年第三季度開幕，重慶國金中心目前超過85%的免租正在招租，預計將于2017年初開幕。
以下為九龍倉集團有限公司2015年全年業績發布會現場問答實錄：
現場提問：內地訪港游客人數在下跌，管理層是否擔心影響到香港零售業的前景？
吳天海：香港旅游業正在挺困難的時期，我們也不覺得會在短期內會恢復，只能假設在旅游業繼續受壓的情況下，我們要怎么做去保住我們的生意，盡量做得更好。
李玉芳：游客的數目是下跌了，零售環境也是越來越嚴峻，在這種情況之下，我們一定要鞏固自己的餅，在香港的大市場里面擴大自己的份額。我們對今年零售業、商場方面的成績是有信心的。我們和租戶都是同一個目標，會很主動地去做一些活動，或者一些推銷，或者一些不同的策略性項目，使得鋪面能夠給消費者一些不同的貨品，這也是我們和我們的客戶正在推動和策劃的。
現場提問：內地銷售去年已經有260億元，為什么會把今年銷售目標定在240億元，是不是不太看好市場，還是因為一線城市最近調控風聲比較緊？海港城和時代廣場的零售額有所下跌，會不會考慮減租？
吳天海：先說內地市場，銷售目標很大程度上是要看當年有什么貨，如果貨源還沒有到可以推出的階段，肯定是不會推的，所以就沒有那個數。我相信以香港企業在內地的銷售額來講，九龍倉也是站在前列的。過去五年，九龍倉在內地已經累計銷售接近一千億了。
李玉芳：關于零售方面，去年全香港零售業下跌了3.7%，當然這個零售額包括了超級市場還有百貨等等。至于海港城是跌了12.1%，時代廣場是下跌了12.8%，但是時代廣場有部分面積在做裝修改建，如果只算營業面積，時代廣場是下跌8.8%，而荷里活廣場是增長了0.7%，因為荷里活廣場是比較少依賴奢侈品生意的。
海港城和時代廣場有超過20%的部分是做高端商品的，所以這部分有些影響，但是這部分在總數中并不是很大，比如說海港城一年可以做到300億港元的生意，這可能是其他商場幾年的總和，所以即使有所下跌，但是我們的租戶在海港城的店鋪在全球范圍還是排名很高的，從商場每呎的盈利來說，數字是上升的，所以我們可以肯定地將我們是沒有減租的，基本租金沒有受到影響，部分續約還有所增長，只是會在抽成方面受到影響。
現場提問：剛剛提到零售方面租金沒有減租的壓力，但是為什么會有加租考慮，另外租金抽成的新比例是多少？內地今年銷售目標是260億元，那么今年的購地計劃是不是都在一線城市？投資物業的占比已經到76%，未來加上內地的商場，比例會占到多少？
李玉芳：每個商戶都希望用最便的租金租到最好的位置，好多時候都是大家雙方去談的，大家互相看彼此之間的壓力了。在租金方面抽成方面，以前我們的占比是30%，現在是減到了15%。
吳天海：我補充一下。具體來說，就是過去零售物業每100港元租金收入中有30港元是來自抽成，有70港元是基本租金，并不是說租戶做100元生意我們要抽30元。事實上，現在雖然租金收入中抽成占比降低了，但是我們基本租金是在增長的，所以此消彼長，整體租金收入依然是有增長的。2015年收租物業占集團核心盈利的比重是76%，2016年預計也不會低于70%。
關于內地的買地計劃，其實沒有什么特別的計劃，主要是看每一個城市供求的情況，有些地區我們沒進去，并不代表那個區位就不好，只是我們沒有地在那邊，或者是做得不好而已。我們覺得在上海，蘇州，杭州這些地方還是有做得不錯的項目。
當然，如果有新的地出來，我們會繼續看，如果個別城市投資比重太高，需要平衡，我們也會考慮，所以我們不會集中在特別的某一個城市。整體來講，我們會布局的城市，大概會由15個城市減到10個以下，有些城市是把手上的項目結束之后就不會再繼續拿地。
事實上，過去的一兩年，我們賣樓回籠的資金比再投資的數字要多，所以今年我們在內地的總投資是下降的。但是因為減少了投資，去年的財務狀況是更加合理了。同時，在香港也好，在內地也好，我們都希望物色到合適的投資物業，完成的也好，地也好，只要是優質的，我們都會繼續尋求，希望將我們的收租樓組合做得更好更強。
現場提問：是內地的土地儲備會繼續加多，但是態度是謹慎的？可不可以解釋一下原因？
吳天海：至于內地的樓市，其實內地經濟增長在下降，但是實際上樓市是在好轉，因為控制樓市的措施減少了，所有的限制都減少了，所以九龍倉去年賣樓260億，很大原因也是因為市場松了。
為什么會選擇性買地？是因為有些城市的供求不是很健康，其實這是很正常的投資組合調整的做法。選擇城市的意思，不是說我們未來只做北京上海一線城市，蘇州、杭州也做得不錯，這些地方都會繼續做的。
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